최근 티비에 계속해서 반영되고 있는 뉴스가 바로 인천 미추홀구 전세사기입니다. 안타깝게도 그런 전세사기로 인해서 중요한 생명을 스스로 마감한 임차인이 벌써 3명이나 됩니다.
건축왕 남모씨로 인해서 전세사기 피해자만 700명이고 피해액은 500억대라고 합니다. 내 돈을 버는 것도 중요하지만 내 돈을 지키는 것 또한 버는 것만큼 중요합니다. 인천 미추홀구 전세 사기 수법과 전세 사기 예방법이 무엇이 있는 지를 알아보도록 하겠습니다.
같이보면 좋은 글 공유
↖ 내차처럼 사용하는 쏘카! 쏘카 셀 토스 타보기!(feat. 쏘카 셀토스, 쏘카 더뉴셀토스)
↖ 지금 바로 신청하세요! 소액 생계비 대출 지원대상, 신청방법, 운영시간은?(금리인하 교육 안내)
↖ 내돈을 아끼자! OTT 계정 공유, 피클플러스 파티장, 매칭 그리고 해지는?
인천 미추훌구 전세 사기 수법
인천 미추훌구 전세사기 관련 피해가구수가 2,500여 채라고 합니다. 한두 채가 아니라 2,500여 채면 규모가 너무 큽니다. 관련해서 자세히 알아보겠습니다.
건축왕 남모씨는 종합건설회사를 운영하고 있습니다. 그의 전세사기 수법 개요는 아래와 같습니다.
해당 물건지는 시세(LH에서 고가 매입한 것이 시세로 되었습니다.) 보다 한참 낮은 금액으로 감정 평가되었습니다.
그러다 보니 앞선 선순위인 세금과 근저당권자가 배당을 받아가 버리고 전세자는 한 푼도 못 건지는 상황이 되어버립니다. 그리고 이 지역의 최우선변제금 가능 전세금보다 높은 금액으로 계약을 했기에 최우선변제금도 혜택도 못 받았습니다.
예를 들어, 인천 미추홀구 2021년 6월에 근저당권이 설정된 아파트에 전세자인 경우에 해당 물건지가 경매가 들어가서 낙찰되어 배당순위를 정한다면 근저당권자보다 후순위더라도 보증금 1억 3천만원 이하라면 4,300만 원을 최우선변제로 받을 수 있습니다. 관련 소액임차인 범위와 금액을 바로가기에서 확인해 주세요!
인천 미추홀구의 전세사기 수법은
① 시세가 정확하게 형성되지 않고
② 근저당권이 있는 아파트와 빌라입니다.
③ 전담 공인중개사입니다.
금번 미추홀구의 물건지 시세는 수십 세대가 네이버 실시간 거래가 있었기 때문에 전세자들이 신뢰했던 거 같습니다.
2019년도에 매매 실거래가가 대략 2억 5천 내외였습니다. 그러면 이후에 주택 매매가가 모두 올랐기에 못해도 3억 내외로 추정이 가능합니다.
(문제는 2019년도에 매매 실거래는 LH 간부가 뇌물을 받고 미분양 오피스텔을 고가로 매입해 준 것으로 밝혀졌습니다.)
그런데 임차인은 3억으로 시세를 생각한 후에 선순위 근저당권 1.3억이고 1억을 전세금으로 한다면 경매가 들어가더라도 보증금은 떼이지 않을 거라고 생각했던 것입니다.
그리고 전담 공인중개사는 공인중개사협회에 2억원짜리 보험에 가입했다는 공제증서를 보여주면서 충분히 보상받을 수 있다고 설득을 시켰습니다.
(문제는 공제증서는 해당연도에 피해액이 100억이고 피해자도 100명이면 공인중개사협회는 2억만 보장해줍니다. 인당 배분액이 아닌 선착순으로 배분받습니다.)
전세 사기 예방법은?
전세 사기 예방은 정말로 중요합니다. 그 보증금이 전재산이기 때문입니다. 이러한 소중한 재산을 반드시 지켜야하고 까다롭다는 소릴 들어도 반드시 그 절차를 지켜야 예방할 수 있습니다.
첫 번째는 시세가 형성되지 않은 신축빌라, 한동짜리 아파트는 입주하지 않는 것이 좋습니다.
신축이기 때문에 새인테리어, 새건물이기에 외관상 매혹되기가 쉽습니다.
그런데 근저당권이 없는 신축빌라 한 채가 3억이라고 해서 2억에 전세를 들어갔다고 칩시다. 시간이 지나서 알고 보니 시세가 3억이 아니라 2억이라면 사실상 매매가와 비슷하거나 더 많은 금액을 내고 전세로 들어가게 되는 것입니다. 만일 집주인이 국세를 미납한 사업자라면 상황은 더 어렵습니다. 국세의 말소기준권리인 법정기한이 세입자보다 더 빠를 수 있기 때문입니다.
두 번째는 근저당권이 있는 주택은 웬만하면 입주하지 않는 것이 좋습니다.
시세가 오랫동안 형성된 주택이 10억 정도하는데 5천 정도의 근저당권이 있는 그런 경우는 예외이지만 근저당권이 있는 집은 반전세로 하거나 월세로 하는 것이 나중에 후회를 안 하시는 방법입니다.
세 번째는 부동산중개업소에 대한 절대적 믿음을 가지지 말라는 것입니다.
부동산중개업소와 임대인과 공모하면, 임차인은 사기의 수렁에 빠질 수 밖에 없습니다. 부동산중개업 공제증서를 보여주면서 안심시키지만 상기에 말씀드린 대로 그렇게 유효하지도 않습니다.
(부동산중개업소가 정식 업소인지 알아보는 방법입니다. 아래를 확인하세요!)
네 번째는 임대인의 신분을 정확히 확인하고(부동산 등기부등본 열람), 지방세 납부여부 꼭 확인하세요!
너무도 당연한 이야기이지만 임대인인지 여부를 정확히 확인하셔야 합니다. 대리인이 나올 경우 위임장이 있는지도 확인하셔야 하구요. 임대인(소유자)인지 여부는 부동산등기부등본을 확인을 반드시 하셔야 합니다.
부동산등기부 등본 열람하는 방법은 아래를 클릭해주세요!
그리고 지방세 납부여부도 중요합니다. 금년도 4월부터 집주인의 동의를 요하지 않고 신분증과 계약서 사본을 가지고 시군구의 세무부서에 가서 확인이 가능합니다. (아래를 확인해 주세요!)
내돈 지키기! 4월부터는 집주인 동의없이 미납지방세 볼 수 있는 방법!
마지막으로 전세보증금 반환 보증보험을 가입하는 것입니다.
임대인이 돌려주지 않을 경우에 HUG(주택도시보증공사)에서 대신 내줍니다. 그리고 HUG가 임대인에 대해 구상권을 가집니다.
아래 주택도시보증공사를 알아보시기 바랍니다.
같이보면 좋은 글 공유
↖ 내차처럼 사용하는 쏘카! 쏘카 셀 토스 타보기!(feat. 쏘카 셀토스, 쏘카 더뉴셀토스)
↖ 지금 바로 신청하세요! 소액 생계비 대출 지원대상, 신청방법, 운영시간은?(금리인하 교육 안내)
↖ 내돈을 아끼자! OTT 계정 공유, 피클플러스 파티장, 매칭 그리고 해지는?
댓글